从物业折旧的角度来看, 所有的建筑物的价值都由两部分组成: 建筑造价+土地的价值. 由于土地是不可折旧的, 只有建筑造价可用于折旧计算. 举例来说, 同样投资 $700,000, 如买 Unit/Apartment, 资金分配在造价/土地比例上可能为5:2, 而买 House 则相反为2:5. 所以同样的投资在 Unit/Apartment上可取得比 House 更高的物业折旧额. 

接下来谈谈为什么通常物业投资者们认为新物业在头五年可以折旧最多. 这是因为建筑造价是由建筑物本身的价值+其内部配套设施和设备组成. 建筑物每年的折旧额是其自身价值除以其有效寿命(40年), 因此在这40年内的折旧额是恒定的. 而设施及设备的平均有效寿命为15年, 如果使用递减折旧法(diminishing value method) 和低价值池法 (low value pool), 它们在头5年的折旧额可占到其总折旧额的60%左右. 

那么是不是旧的物业就没有投资的价值呢? 从长远的观点来说, 土地的保值和升值功能是不可忽视的. 但从中短期投资回报和物业折旧的角度来看, 除非建筑物自身的价值很高, 再加上适当的装修, 设备/设施的更换, 否则需要慎重考虑再做决定. 

供稿: 张平  建筑工料测量评估师(Quantity Surveyor) AAIQS reg. 7847, BQS, BCE

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